벌써 2년이 훌쩍 지나 전세 만기일이 다가오니 마음이 조급해집니다. 집주인에게 연락을 해야 할지, 혹시나 전세금을 너무 많이 올려달라고 하면 어떡해야 할지 걱정이 이만저만이 아니었죠.
저처럼 전세계약 연장을 앞두고 ‘5% 룰’은 대체 무엇인지, 자동연장(묵시적 갱신)이 되면 복비는 어떻게 되는 건지 궁금해하시는 분들이 많을 겁니다.
오늘 이 글에서는 2026년 최신 기준에 맞춰 전세계약 연장과 관련된 모든 궁금증을 속 시원하게 해결해 드리겠습니다. 임대료 5% 계산법부터 복비 부담 기준까지 꼼꼼히 챙겨가세요.
계약갱신청구권, 임차인의 소중한 권리
주택임대차보호법에 따라 임차인(세입자)은 기존 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인(집주인)에게 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 이것이 바로 ‘계약갱신청구권’입니다.
이 권리를 사용하면 추가로 2년 더 거주할 수 있으며, 이때 임대료는 기존 금액의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 임차인에게는 매우 중요한 보호 장치인 셈이죠.
계약갱신청구권 행사 시 주의사항
계약갱신청구권은 임대차 기간에 상관없이 단 1회만 사용할 수 있습니다. 이 권리를 행사할 때는 반드시 명확한 의사 표시를 해야 합니다.
가장 좋은 방법은 문자 메시지, 카카오톡, 이메일 등 증거가 남는 수단으로 “주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사합니다.” 와 같이 명확하게 의사를 전달하는 것입니다.
💡 팁: 계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 양측에서 아무런 통보가 없다면 ‘묵시적 갱신’이 됩니다. 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않으니, 다음 계약 시 권리를 행사할 수 있습니다.
임대료 5% 상한, 정확한 계산법은?
계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장할 때, 가장 궁금한 부분이 바로 ‘임대료 5% 인상’입니다. 무조건 5%를 올려줘야 하는 것이 아니라, ‘5% 이내’에서 협의하여 정하는 것입니다.
전세금 5% 인상 예시
기존 전세 보증금이 5억 원이었다면, 최대 인상 가능 금액은 5억 원의 5%인 2,500만 원입니다. 따라서 갱신 시 전세 보증금은 최대 5억 2,500만 원을 넘을 수 없습니다.
만약 임대인이 이보다 높은 금액을 요구한다면, 임차인은 5% 상한을 근거로 초과분에 대한 지급을 거절할 수 있습니다.
전세를 월세로 전환 시 계산법
보증금의 일부나 전부를 월세로 바꾸는 ‘반전세’의 경우에도 법정 전환율이 적용됩니다. 2026년 기준, 전월세 전환율은 ‘한국은행 기준금리 + 2%’ 또는 ‘2.5%’ 중 낮은 값입니다.
예를 들어, 기준금리가 3.5%라면 (3.5% + 2% = 5.5%)가 되므로, 더 낮은 2.5%가 적용되지 않고 5.5%가 적용될 수 있습니다. 이 전환율은 변동될 수 있으니 계약 시점의 기준을 꼭 확인해야 합니다.
| 구분 | 계산 방법 |
|---|---|
| 기존 전세금 | 500,000,000원 |
| 5% 인상 후 총 보증금 | 525,000,000원 |
| 유지할 보증금 | 400,000,000원 |
| 월세로 전환할 금액 | 125,000,000원 (5억 2,500만 – 4억) |
| 연간 월세 (전환율 5.5% 가정) | 125,000,000원 * 5.5% = 6,875,000원 |
| 최종 월세 (월) | 6,875,000원 / 12개월 ≈ 572,916원 |
‘묵시적 갱신’, 자동 연장의 모든 것
앞서 잠시 언급했듯이, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사 표현이 없었다면 계약은 자동으로 연장됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다.
묵시적 갱신이 되면 기존과 동일한 조건으로 2년 더 계약이 연장된 것으로 봅니다. 즉, 보증금이나 월세 인상 없이 그대로 유지됩니다.
묵시적 갱신 후 계약 해지
묵시적 갱신의 가장 큰 특징은 임차인에게 있습니다. 임차인은 자동 연장된 계약 기간 중이라도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 이때 발생하는 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
계약 연장 시 중개보수(복비), 누가 낼까?
계약 연장 시 중개보수(복비) 발생 여부는 많은 분들이 혼란스러워하는 부분입니다. 상황에 따라 부담 주체가 달라지므로 명확히 알아두어야 합니다.
| 계약 연장 유형 | 중개보수 발생 여부 및 부담 주체 |
|---|---|
| 계약갱신청구권 사용 | 기존 계약의 연장이므로 중개보수 발생 안 함. (단, 부동산을 통해 대서료를 지급하고 계약서를 다시 작성할 수는 있음) |
| 묵시적 갱신 | 자동 연장이므로 중개보수 발생 안 함. |
| 임대인-임차인 합의 하에 새로운 조건으로 재계약 | 새로운 계약으로 보아 중개보수 발생. 부동산을 통해 계약했다면 임대인과 임차인 각자 부담. |
| 묵시적 갱신 후 임차인 사정으로 중도 퇴실 | 다음 임차인을 구하기 위한 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙. (판례에 따름) |
💡 팁: 묵시적 갱신 후 중도 퇴실 시 중개보수 부담에 대해선 관행적으로 임차인이 부담하는 경우가 많아 분쟁이 생기기도 합니다. 법적 원칙은 ‘임대인 부담’임을 알아두고, 계약 해지 통보 시 이 부분을 명확히 하는 것이 좋습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
임차인의 계약갱신청구권은 강력한 권리지만, 임대인도 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다.
가장 대표적인 사유는 임대인 본인 또는 직계존속(부모), 직계비속(자녀)이 실제 거주하려는 경우입니다. 이 외에도 임차인이 2기 이상의 차임액을 연체한 경우, 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등에도 거절이 가능합니다.
Q. 임대인이 5%를 초과하는 금액을 요구하며, 안 그러면 직접 들어와 살겠다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 임대인의 실거주 목적이 사실이라면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 하지만 5%를 초과하는 금액을 받기 위한 압박 수단이라면 문제가 될 수 있습니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 2년 내에 정당한 사유 없이 다른 임차인에게 임대했다면 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q. 묵시적 갱신 후 이사 가고 싶은데, 집주인이 3개월을 못 기다려주겠다고 합니다.
A. 법적으로 임대인은 임차인의 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 하지만 서로 원만히 합의하여 새로운 임차인을 빨리 구하고 보증금을 받아 나갈 수도 있습니다. 이 경우 중개보수 부담에 대해 미리 협의하는 것이 중요합니다.
Q. 계약갱신청구권을 사용한 재계약서, 꼭 부동산 가서 써야 하나요?
A. 필수는 아닙니다. 기존 계약서에 변경된 임대료와 기간을 특약사항으로 기재하고 임대인과 임차인이 서명 날인하는 것으로도 충분합니다. 하지만 분쟁 예방을 위해 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전하며, 이를 위해 부동산에서 대서료를 내고 정식 계약서를 작성하기도 합니다.
Q. 계약 기간 1년으로 계약했는데, 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?
A. 주택임대차보호법은 최소 2년의 거주 기간을 보장합니다. 2년 미만으로 계약했더라도 임차인은 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있으며, 그 2년이 끝날 때 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
Q. 월세 계약도 5% 룰이 동일하게 적용되나요?
A. 네, 월세 계약 역시 계약갱신청구권 사용 시 보증금과 월세 각각에 대해 5% 범위 내에서만 인상이 가능합니다. 예를 들어 월세가 100만 원이었다면 최대 105만 원까지만 올릴 수 있습니다.
전세계약 연장은 누구에게나 신경 쓰이는 일입니다. 하지만 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 권리를 정확히 알고 있다면, 부당한 요구에 휘둘리지 않고 슬기롭게 대처할 수 있습니다.
이 글에서 정리해 드린 계약갱신청구권, 5% 상한제, 묵시적 갱신, 그리고 중개보수 기준을 잘 숙지하셔서 안정적인 주거 계획을 세우시길 바랍니다. 아는 것이 힘입니다!